Hỏi: Cha tôi tặng cho tôi một căn nhà (tài sản riêng của ông được chia sau ly hôn với mẹ tôi). Trong lúc tôi đang làm thủ tục đăng ký sang tên, ông qua đời. Các anh chị em tôi bảo nhà chưa được sang tên nên vẫn là của cha. Họ yêu cầu chia thừa kế. Cho tôi hỏi quy định của pháp luật trong trường hợp này như thế nào?

Trả lời:

Quyền sở hữu nhà được chuyển từ khi công chứng hợp đồng

Hợp đồng tặng cho nhà ở giữa cha con bạn được công chứng thì quyền sở hữu căn nhà đó đã thuộc về bạn. Việc cha qua đời khi bạn chưa kịp sang tên căn nhà không ảnh hưởng gì đến quyền sở hữu của bạn.

Theo quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005, Hợp đồng tặng cho nhà ở phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.

Theo đó, bên nhận tặng cho nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên nhận tặng cho nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng tặng cho được công chứng, chứng thực.

Như vậy, ngay sau khi Hợp đồng tặng cho nhà ở giữa cha bạn và bạn được công chứng thì quyền sở hữu căn nhà đó đã thuộc về bạn. Việc đăng ký trước bạ sang tên chỉ là thủ tục hành chính để hoàn tất việc tặng cho theo quy định của pháp luật và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp các khoản thuế, lệ phí) đối với nhà nước.

Việc cha bạn không may qua đời khi bạn chưa kịp sang tên căn nhà không ảnh hưởng gì đến quyền sở hữu của bạn đối với tài sản đã được tặng cho.

Hơn nữa, theo quy định của Bộ luật Dân sự về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (từ Điều 122 đến Điều 134) cũng như các quy định về Hợp đồng tặng cho tài sản (được quy định từ Điều 465 đến Điều 470 Bộ luật Dân sự) thì cũng không có điều luật nào quy định Hợp đồng tặng cho nhà ở sẽ bị vô hiệu hay bị hủy bỏ khi bên nhận tặng cho chưa trước bạ sang tên mà bên tặng cho chết.

Với các quy định vừa viện dẫn, việc các anh chị em của bạn yêu cầu chia thừa kế đối với căn nhà mà bố đã tặng cho bạn là không có căn cứ. Nếu các anh chị em không thể hòa giải, thương lượng được với nhau, các bên có quyền đề nghị Tòa án giải quyết.

Hỏi: Năm 2008 bố tôi mất. Đến năm 2010 mẹ tôi lập một bản di chúc mới, thay thế bản di chúc chung năm 2006, chia đều diện tích nhà đất trên cho cả 5 người con. Mẹ tôi mất năm 2012. Chúng tôi sẽ thực hiện theo bản di chúc nào?
Gia đình tôi có 5 anh chị em, trong đó có 3 trai và 2 gái. Bố mẹ tôi có diện tích nhà đất 120m2, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2004. Năm 2006, bố mẹ tôi cùng lập di chúc chung, có công chứng của Nhà nước, để lại cho 3 người con trai toàn bộ nhà đất trên.

Năm 2008 bố tôi mất, đến năm 2010 mẹ tôi lập một bản di chúc mới, thay thế bản di chúc chung năm 2006, chia đều diện tích nhà đất trên cho cả 5 người con. Mẹ tôi mất năm 2012. Tôi muốn hỏi, anh chị em chúng tôi sẽ thực hiện theo bản di chúc nào?

Trả lời

Theo quy định tại Điều 663 Bộ luật Dân sự năm 2005 :”Vợ, chồng có thể lập di chúc chung để định đoạt tài sản chung”, bố mẹ bạn có quyền lập di chúc chung để định đoạt nhà đất là tài sản chung của bố mẹ bạn. Do đó, nếu di chúc chung của vợ chồng, do bố mẹ bạn lập năm 2006 thỏa mãn các điều kiện quy định tại Điều 652 Bộ luật Dân sự (người lập di chúc phải minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép; nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức) thì bản di chúc này là hợp pháp.

Mặt khác, Điều 664 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “1. Vợ, chồng có thể sửa đổi, bổ sung, thay thế, huỷ bỏ di chúc chung bất cứ lúc nào; 2. Khi vợ hoặc chồng muốn sửa đổi, bổ sung, thay thế, huỷ bỏ di chúc chung thì phải được sự đồng ý của người kia; nếu một người đã chết thì người kia chỉ có thể sửa đổi, bổ sung di chúc liên quan đến phần tài sản của mình.

“Theo các quy định trên, sau khi bố bạn đã mất (năm 2008), mẹ bạn chỉ có thể sửa đổi, bổ sung di chúc chung của bố mẹ bạn (lập năm 2006) liên quan đến phần tài sản của mẹ bạn (1/2 nhà đất). Việc mẹ bạn lập di chúc năm 2010 để định đoạt lại toàn bộ nhà đất là không đúng quy định của pháp luật. Vì vậy, di chúc của mẹ bạn lập năm 2007 là không hợp pháp. Do đó, anh chị em bạn chỉ có thể thực hiện di chúc chung, do bố mẹ bạn lập năm 2006.

Hỏi: Trước đây tôi có ký Hợp đồng ủy quyền cho một cá nhân khác được thế chấp, chuyển nhượng nhà đất của tôi. Nay, tôi muốn hủy Hợp đồng ủy quyền đó, nhưng người được ủy quyền không chịu ký. Tôi có quyền đơn phương hủy Hợp đồng ủy quyền đó không?

Trả lời

Vấn đề của bạn quan tâm là hiện nay bạn có thể đơn phương hủy Hợp đồng ủy quyền đã ký trước đây cho người khác hay không? Theo quy định tại Khoản 1, Điều 588 Bộ Luật dân sự 2005, có quy định như sau:

“Trong trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao thì bên uỷ quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý.

Bên uỷ quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên uỷ quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng uỷ quyền đã bị chấm dứt”.

Ngoài ra nếu trong Hợp đồng ủy quyền có ghi thời hạn ủy quyền, thì hết thời hạn ủy quyền Hợp đồng ủy quyền cũng đương nhiên chấm dứt hiệu lực.

Để đảm bảo cho bạn trong trường hợp này, bạn có thể làm đơn hoặc nhờ luật sư làm đơn để thông báo việc đơn phương hủy công việc đã ủy quyền của mình, sau đó gửi cho các cơ quan có thẩm quyền được biết để đảm bảo người được ủy quyền không thực hiện các công việc xâm phạm đến quyền, lợi ích của mình.