Hỏi: Năm 1993, bố mẹ tôi kết hôn, đây là thời điểm sau cải cách ruộng đất. Vì vậy, chị em tôi đều không được chia đất nông nghiệp.
Hiện tại, trong gia đình tôi, các bác và anh chị đều đã có ruộng rồi. Ông bà của tôi mất rồi. Tôi muốn hỏi, tôi có được thừa hưởng không hay là phải chia đều cho các anh chị và các bác trong gia đình?

Trân trọng cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Điều 631, Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về quyền thừa kế của cá nhân như sau: Cá nhân có quyền lập ra di chúc nhằm định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người khác thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo pháp luật hoặc theo di chúc.

Đối với trường hợp cá nhân chết mà không để lại di chúc, phần di sản sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Vấn đề này được quy định cụ thể dưới đây:

“Điều 675: Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:
a) Không có di chúc;
b) Di chúc không hợp pháp;
c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế;
d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản.

2. Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản sau đây:
a) Phần di sản không được định đoạt trong di chúc;
b) Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật;
c) Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối quyền nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn vào thời điểm mở thừa kế”.

Theo thông tin bạn cung cấp, có thể hiểu rằng ông bà bạn chết mà không để lại di chúc. Đối chiếu vào những quy định trên thì di sản sẽ được chia theo pháp luật. Như vậy, phần đất nông nghiệp của ông bà bạn để lại đương nhiên là di sản thừa kế. Chia di sản thừa kế theo pháp luật được quy định như sau:

Người thừa kế theo pháp luật theo Điều 676, Bộ luật dân sự 2005

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản”.

Quy định về thừa kế thế vị tại Điều 677, Bộ luật Dân sự 2005

Trong trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.

Trên cơ sở đó, khi áp dụng diện thừa kế theo pháp luật, những người nằm trong hàng thừa kế thứ nhất bao gồm: chồng, vợ, mẹ đẻ, cha đẻ, mẹ nuôi, cha nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã mất. Như vậy, các bác của bạn sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất và họ đương nhiên được hưởng phần di sản ông bà bạn để lại thuộc về họ.

Bạn nằm trong hàng thừa kế thứ hai. Do đó, bạn chỉ được nhận thừa kế theo pháp luật (khi không có di chúc) một phần đất do ông bà để lại khi hàng thừa kế thứ nhất không có. Phần đất nông nghiệp trên sẽ được chia thừa kế cho bố của bạn cùng với các anh, chị, em của bố bạn.

Về điều kiện để được thừa kế đất nông nghiệp, trước đây, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã quy định: Cá nhân thừa kế đất nông nghiệp phải có các điều kiện như: có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích, có nhu cầu sử dụng đất; chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo đúng quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, Bộ Luật dân sự năm 2005 đã bỏ các quy định này và đất nông nghiệp cũng được xem là tài sản thừa kế như những lọai tài sản khác.

Luật Đất đai năm 2013 quy định:

– Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 188 Luật Đất đai):

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

– Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo Điều 191, Luật Đất đai

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Thời hiệu khởi kiện về thừa kế quy định tại Điều 645, Bộ luật dân sự 2005

– Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
– Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Hỏi: Từ năm 2003 tới nay, gia đình tôi đã khai hoang, cải tạo một mảnh đất để trồng lúa 2 vụ. Như vậy, khi Nhà nước thu hồi mảnh đất này, nhà tôi có được bồi thường không?
Trường hợp được bồi thường thì theo mức nào? Mong luật sư tư vấn giúp. Trân trọng cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn!

Căn cứ vào những thông tin bạn đưa ra, chúng tôi xin được phép trả lời cụ thể như sau:

Trước hết, về điều kiện bồi thường, mảnh đất gia đình bạn khai hoang để sản xuất lúa thuộc loại đất nông nghiệp, vấn đề thu hồi loại đất này được quy định trong Khoản 2, Điều 77, Luật Đất Đai năm 2013:

“Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”

Trên cơ sở đó, đất của nhà bạn đã khai hoang, sử dụng bắt đầu từ năm 2003 tới nay thuộc trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường, kể cả nếu đất của nhà bạn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thậm chí không đủ điều kiện để được cấp giấy này.

Thứ hai, đối với hình thức bồi thường, Khoản 2, Điều 74, Luật Đất đai 2013 quy định, việc bồi thường sẽ được tiến hành bằng hình thức bồi thường đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc nếu không có đất để bồi thường thì sẽ thực hiện bồi thường bằng tiền theo giá cụ thể của loại đất thu hồi được UBND cấp tỉnh quyết định vào thời điểm quyết định thu hồi đất.

Thứ ba, mức bồi thường sẽ được tính bằng diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng không được vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp. Cụ thể, không quá 03 ha nếu ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực đồng bằng sông Cửu Long và khu vực Đông Nam Bộ hoặc không quá 02 ha nếu ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

Trong trường hợp đất của nhà bạn vượt hạn mức nêu trên thì phần đất vượt hạn mức sẽ không được bồi thường về đất nhưng sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại căn cứ tại Khoản 2, Điều 3, Nghị định 47/2014/NĐ-CP, bao gồm:

– Chi phí san lấp mặt bằng;
– Chi phí cải tạo để làm tăng độ màu mỡ của đất, chống xói mòn, xâm thực, thau chua rửa mặn đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
– Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
– Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Hỏi: Tôi đã mua căn hộ của một dự án trên đường Trịnh Đình Thảo, quận Tân Phú, Tp.HCM. Hiện nay, dự án vẫn xây dựng, chưa bàn giao nhà. Bây giờ, tôi muốn bán căn hộ (hợp đồng) đó cho người khác có được không? Thủ tục như thế nào? Tôi có phải nộp thuế gì không?
Trân trọng cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 5, Điều 8, Thông tư số 16/2010/TT-BXD, trường hợp được phân chia nhà ở theo hợp đồng hợp tác/góp vốn đầu tư phân chia sản phẩm thì không được quyền chuyển nhượng hợp đồng cho tổ chức, cá nhân khác khi chưa ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. Như vậy, nếu đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư thì anh có quyền chuyển nhượng hợp đồng đó theo trình tự dưới đây:

Bước 1: Các bên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tại văn phong/phòng công chứng (dựa theo mẫu quy định trong phụ lục số 14 ban hành kèm Thông tư 16/2010/TT-BXD).

Bước 2: Một trong hai bên (căn cứ vào thoả thuận trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng) liên hệ chi cục thuế ở nơi có dự án để thực hiện thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân theo đúng quy định của pháp luật. Cụ thể, mức thuế suất từ chuyển nhượng bất động sản là 2% giá trị chuyển nhượng.

Bước 3: Sau khi đã đóng thuế theo quy định của pháp luật, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng cho chủ đầu tư để xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Giao dịch giữa anh và chủ đầu tư chấm dứt kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ được tiếp tục kế thừa các quyền, nghĩa vụ của anh theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết với chủ đầu tư và được xem là bên mua nhà ở. Cần lưu ý rằng theo quy định, chủ đầu tư sẽ không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ hoạt động chuyển nhượng hợp đồng này.