Hỏi: Gia đình tôi có mảnh đất nông nghiệp, diện tích 1.900m2 đã được cấp sổ đỏ, mẹ tôi là người đứng tên chủ hộ. Tôi là anh lớn, dưới tôi có một người em. Hiện tôi muốn chuyển nhượng phần đất của mình trong diện tích 1.900m2 đó cho người khác để lấy vốn làm ăn.
Tôi muốn hỏi, tôi có được tự mình chuyển nhượng phần đất của mình không? – Nguyễn Thanh Đại (huyện Bến Cát, Bình Dương)

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 107 Bộ Luật Dân sự: Chủ hộ là người đại diện cho hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Chủ hộ có thể là cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên… Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ sẽ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình.

Như vậy, khi đất nông nghiệp được cấp cho hộ gia đình thì người đứng tên chủ hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ đại diện cho hộ gia đình thực hiện các giao dịch vì lợi ích chung của hộ. Bạn chỉ là một thành viên trong gia đình, không phải là chủ hộ và cũng không thuộc trường hợp được chủ hộ ủy quyền đại diện cho hộ gia đình nên không được quyền chuyển nhượng đất.

Hỏi: Tôi là Tuấn, sống tại Kon Tum. Tôi có một mảnh đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (với 160m2 đất trồng cây hàng năm, 50m2 đất ở).
Hồi năm 2013, dự án QL24 mở rộng được triển khai, gia đình tôi bị thu hồi cả mảnh đất này với diện tích đo đạc là 209m2 ngoài mốc lộ giới, 210m2 trong mốc lộ giới.

Như vậy, phần đất còn lại (ngoài 50m2 đất ở, hiện tôi chưa xây nhà) có thuộc đất liền kề không? Tôi có nằm trong diện tái định cư không? Ngoài mảnh đất bị thu hồi ở xã Đăk Blà, chúng tôi không còn mảnh đất nào khác.

Hiện nay, tôi đã nhận thông báo tới ngày 4/2/2015 đến nhận tiền đền bù. Trong khi, tôi chưa đồng ý về giá đền bù và tôi cũng chưa nhận được bảng giá đất tái định cư hay quyết định tái định cư.

Đối với trường hợp này, tôi phải làm gì?

Trả lời:

Tại Điều 14, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 do Chính phủ ban hành quy định bổ sung về giá đất, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã đưa ra nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể:

“Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8, Nghị định số197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và các Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ. Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất”

Căn cứ vào quy định tại Khoản 1, Điều 16 và Điều 21, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ thì việc bồi thường và hỗ trợ đối với đất vườn, ao không được công nhận là đất ở và đất nông nghiệp trong khu dân cư như sau:

“Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.

Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30-70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ không quá 5 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương…

UBND cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ hỗ trợ, diện tích đất được hỗ trợ và giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương”.

Theo thông tin bạn đưa ra, đất bị thu hồi thuộc Dự án QL24 mở rộng ở xã Đăk Blà, TP. Kon Tum, tỉnh Đăklăk. Phần diện tích trồng cây hàng năm có được coi là đất liền kề hay không? Bạn có được tái định cư không? Bạn không đồng ý với số tiền bồi thường trong khi chưa nhận được quyết định tái định cư và bảng giá tái định cư thì sẽ làm gì? Chúng tôi xin trả lời như sau:

– Trường hợp diện tích đất còn lại (ngoài 50m2 đất ở) thuộc cùng một thừa đất với đất ở, giáp ranh thì được xem là đất liền kề. Tuy nhiên, việc xác định đất liền kề không có nghĩa sẽ được hỗ trợ tối đa theo giá đất ở mà còn phụ thuộc vào phương án bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất được UBND cấp tỉnh phê duyệt.

– Vấn đề có được bố trí tái định cư hay không còn phụ thuộc vào việc Nhà nước có đủ quỹ đất để bố trí tái định cư hay không? Trường hợp Nhà nước không có đất để bồi thường thì sẽ thực hiện bồi thường bằng tiền tính theo giá đất có cùng mục đích sử dụng.

– Trường hợp không đồng ý với số tiền bồi thường, bạn có quyền khiếu nại tới cơ quan ra quyết định thu hồi đất để được cân nhắc giải quyết. Bạn cần lưu ý, thời hiệu để khiếu nại là trong vòng 90 ngày tính từ ngày nhận hoặc biết đến quyết định đó. Vấn đề ban hành quyết định thu hồi đất không phụ thuộc vào việc đã ban hành, gửi cho người bị thu hồi đất bảng giá đất tái định cư hay quyết định tái định cư nếu người bị thu hồi đất không thuộc trường hợp tái định cư hoặc cơ quan Nhà nước không có quỹ đất tái định cư.

– Khi xác định mức bồi thường, hỗ trợ theo đúng quy định của pháp luật thì phải căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, căn cứ hồ sơ địa chính, giấy tờ về đất để xác định loại đất của phần đất được bồi thường, hỗ trợ và vị trí cụ thể của đất đó. Vì không có thông tin, tài liệu cụ thể về hồ sơ địa chính, vị trí thửa đất bị thu hồi, giấy tờ về đất, phương án bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất nên chúng tôi không thể trả lời cụ thể. Bạn vui lòng đối chiếu với quy định về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất vườn, ao liền kề đất ở và đất nông nghiệp trong khu dân cư với phương án bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất của từng trường hợp cụ thể để hiểu rõ hơn.

Hỏi: Luật quy định cho phép người nước ngoài mua căn hộ chung cư tại Việt Nam chính thức có hiệu lực từ tháng 7/2015. Tuy nhiên, tôi vẫn băn khoăn người nước ngoài có quyền mua từ cá nhân không hay chỉ được mua từ chủ đầu tư?
Mong luật sư giải đáp giúp tôi. Trân trọng cảm ơn.

Trả lời:

Khoản 1, 2, Điều 119, Luật nhà ở năm 2014 chính thức có hiệu lực ngày 01/7/2015 quy định đã quy định về điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở, cụ thể:

– Khoản 1: “Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

– Khoản 2: “Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch”.

Như vậy, căn cứ Điểm b, Khoản 2, Điều 159, Luật nhà ở năm 2014 (từ ngày 01/7/2015 bắt đầu có hiệu lực) thì cá nhân, tổ chức nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức như mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở thương mại bao gồm nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (trừ khu vực bảo đảm an ninh, quốc phòng theo quy định của Chính phủ).

Đối chiếu với những quy định của pháp luật hiện hành, người nước ngoài đủ điện kiện sở hữu căn hộ ở Việt Nam thì có thể mua căn hộ đó mà không phân biệt là mua từ chủ đầu tư hay từ cá nhân.