Hỏi: Năm 2011, cha mẹ tôi cùng nhau lập di chúc để phân chia tài sản cho ba anh em chúng tôi. Ba tôi mất tháng 6/2012, anh Hai tôi vì kinh doanh nợ nần nên muốn nhận phần di sản đó…
Nếu anh tôi kiện ra toà thì có được chia tài sản không? Di chúc chung của cha mẹ tôi không công chứng thì có được coi là hợp pháp?”

Trả lời:

Theo điều 663 và điều 668 của bộ luật Dân sự: vợ, chồng có thể lập di chúc chung để định đoạt tài sản chung. Di chúc chung của vợ, chồng có hiệu lực từ thời điểm người sau cùng chết hoặc tại thời điểm vợ, chồng cùng chết.

Về tính hợp pháp của di chúc bằng văn bản, điều 650 bộ luật Dân sự quy định di chúc bằng văn bản bao gồm: di chúc bằng văn bản không có người làm chứng, di chúc bằng văn bản có người làm chứng, di chúc bằng văn bản có công chứng; di chúc bằng văn bản có chứng thực. Ngoài ra, di chúc được coi là hợp pháp phải đủ các điều kiện sau: người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép; nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện nói trên. Nếu di chúc của cha mẹ bạn đáp ứng đầy đủ các quy định trên thì di chúc đó là hợp pháp.

Hỏi: Tôi mua một mảnh đất 64m2 nằm trên phần diện tích có sổ hồng 417m2 năm 2003. Cùng thời điểm trên tôi xây dựng căn nhà không phép và ở ổn định từ đó đến nay, nhưng chủ nhà đem sổ hồng đi thế chấp ngân hàng, không chịu tách thửa cho tôi.
Tôi đã gởi đơn kiện ra tòa án và được tòa tuyên xử tôi được quyền đơn phương liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước để tách thửa. Khi tôi làm thủ tục thì phát hiện chủ nhà đã ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng toàn bộ diện tích trên cho một người khác vào năm 2009 trong đó có cả phần căn nhà của tôi.

Tuy nhiên người mua đó vẫn chưa sang tên, chỉ làm đơn ngăn chặn ở quận và tôi là người đang giữ sổ hồng này. Xin hỏi, trong trường hợp này tôi có được tách phần nhà đất theo bản án của tòa tuyên? Có vô hiệu đơn ngăn chặn (ngăn chặn dân sự) của người kia không?

Xin cám ơn.

Trả lời

Theo thư của bà tôi hiểu trước khi có bản án có hiệu lực của tòa án, người chủ đã bán nhà và đất trong đó có phần diện tích đã bán cho bà trước đây chưa tách thửa, việc mua bán này chưa đăng ký quyền sở hữu, sử dụng.

Về nguyên tắc, bản án đã tuyên thì các cơ quan nhà nước phải thực hiện. Trong vụ việc của bà, bản án không được thực hiện do có đơn ngăn chặn của người mua nhà đất và theo tôi, cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà từ chối cấp giấy chứng nhận là chưa thỏa đáng.

Theo quy định hiện hành, việc ngăn chặn cấp giấy chứng nhận (tách thửa) chỉ khi nào có quyết định của tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác.

Tuy nhiên, bản án được tuyên sau khi căn nhà đã bị bán đi cho người khác, trong quá trình xét xử các đương sự đã không cung cấp thông tin này cho tòa án, do vậy bản án có hiệu lực pháp luật khó có thể thi hành. Do khi án tuyên, căn nhà không còn thuộc sở hữu, sử dụng của bên bán nhà nữa.

Trong trường hợp như thế, một hoặc các bên có liên quan có thể gửi đơn đến người có thẩm quyền để yêu cầu được kháng nghị hủy bản án để xét xử lại toàn diện hơn.

Để được xem xét giám đốc thẩm bản án thì một hoặc các bên có liên quan sẽ gửi đơn đến:

(i) Chánh án tòa án nhân dân cấp tỉnh hoặc viện trưởng viện kiểm sát nhân dân cấp tỉnh nếu bản án có hiệu lực pháp luật do tòa án cấp huyện xét xử;

(ii) Chánh án tòa án nhân dân tối cao hoặc viện trưởng viện kiểm sát nhân dân tối cao nếu bản án có hiệu lực pháp luật do tòa án cấp tỉnh xét xử.

Thời hạn để xem xét giám đốc thẩm là 3 năm kể từ ngày bản án có hiệu lực được tuyên.

Hỏi: Tôi có sử dụng ổn định 1.000m2 đất, không tranh chấp, đủ điều kiện đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng….
Khi làm thủ tục, tôi được cho biết trong diện tích đất này có 200m2 đã công bố quy hoạch hành lang lộ giới, nên tôi chỉ được cấp giấy chứng nhận đối với 800m2 đất còn lại.

Theo tôi được biết, tôi đủ điều kiện để được công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đối với diện tích 1.000m2, trong đó thể hiện phần diện tích đã quy hoạch hành lang lộ giới là 200m2. Khi Nhà nước thu hồi đất mở rộng hành lang lộ giới tôi sẽ được bồi thường về đất.

Xin hỏi quy định về việc ghi diện tích trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp này như thế nào?

Trả lời:

Điều 49 Luật Đất Đai và Điều 7 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nếu người sử dụng đất đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, có các giấy tờ về đất quy định tại Điều 50 Luật Đất đai thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận.

Thể hiện thông tin thửa đất trên Giấy chứng nhận:

Căn cứ khoản 1, Điều 5 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thông tin thửa đất được thể hiện trên trang 2 của Giấy chứng nhận theo quy định như sau:

– Thửa đất số: ghi số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính theo quy định về thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính (nơi chưa có bản đồ địa chính) để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu thửa đất trên bản trích đo; trường hợp trích đo địa chính một thửa đất thì số hiệu thửa đất được ghi “01”.

– Tờ bản đồ số: ghi số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính cấp xã. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu tờ trích đo thửa đất.

– Địa chỉ thửa đất: ghi tên khu vực, điểm dân cư; số nhà, tên đường phố (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh.

– Diện tích: ghi diện tích của thửa đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân. Ngoài ra, diện tích thửa đất còn được thể hiện bằng chữ trong ngoặc đơn và thể hiện theo hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng như sau:

Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một cá nhân, một hộ gia đình thì ghi diện tích của thửa đất đó vào mục sử dụng riêng và ghi “không” vào mục sử dụng chung.

Trường hợp thửa đất có phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người sử dụng đất và có phần diện tích thuộc quyền sử dụng riêng của từng người sử dụng đất thì ghi diện tích đất sử dụng chung vào mục sử dụng chung, diện tích đất sử dụng riêng vào mục sử dụng riêng.

Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi từng mục đích sử dụng và diện tích sử dụng riêng kèm theo vào mục sử dụng riêng; ghi từng mục đích sử dụng và diện tích sử dụng chung kèm theo vào mục sử dụng chung (ví dụ: “riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây lâu năm 300m2; chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây hàng năm 200m2”)…

Đối với thửa đất có diện tích hành lang bảo vệ an toàn công trình

Khoản 2, Điều 8, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định việc thể hiện nội dung tại phần ghi chú đối với thửa đất có diện tích hành lang bảo vệ an toàn công trình như sau: Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố, cắm mốc thì ghi “Thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình … (ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ)”; hoặc ghi “Thửa đất có … m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình …” đối với trường hợp một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình.

Trường hợp ông Lương Tuấn Khải hỏi, theo quy định và hướng dẫn nêu trên, nếu diện tích đất 1.000m2 ông Khải đang sử dụng có đủ điều kiện công nhận và cấp GCNQSDĐ thì được ghi diện tích trên giấy chứng nhận là 1.000m2. Do trên thửa đất 1.000 m2 được công nhận có một phần diện tích là 200 m2 đã công bố quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình giao thông đường bộ (còn gọi là hành lang lộ giới), cho nên tại phần ghi chú trên giấy chứng nhận sẽ ghi “Thửa đất có 200m2 thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình giao thông đường bộ”.