Hỏi: Hiện nay, những quy định mới nhất về việc người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam như quyền lợi, nghĩa vụ ra sao, thủ tục mua bán như thế nào.
Trân trọng cảm ơn luật sư.

Trả lời:

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 các đối tượng cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được quy định cụ thể tại Khoản 1, Điều 159 và Điều 160, Luật Nhà ở 2014. Quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài đã được mở rộng so với Luật Nhà ở 2005. Đó chính là quy định mới, mở rộng quyền tạo lập nơi ở hợp pháp của người nước ngoài tại Việt Nam. Nhưng Luật cũng quy định rõ những giới hạn đối với hình thức sở hữu nhà ở.

Khoản 2, Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy đinh, cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam với các hình thức như đầu tư, xây dựng nhà ở theo dự án, thuê mua, mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở thương mại bao gồm nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực đảm bảo an ninh, quốc phòng theo quy định của Chính phủ.

Cá nhân, tổ chức nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam có quyền và nghĩa vụ theo Điều 161, Luật Nhà ở 2014. Cụ thể, người nước ngoài chỉ được thuê mua, mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho và sở hữu không quá 30% số lượng (nhà ở riêng lẻ, căn hộ) nhưng không quá 250 căn trên một khu vực có số dân tương đương với một đơn vị hành chính cấp phường. Đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố và trường hợp có nhiều nhà chung cư thì Chính phủ sẽ quy định cụ thể. Đồng thời, thời gian sở hữu không quá 50 năm.

Đối với trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc kết hôn với công dân Việt Nam sẽ được sở hữu nhà ở lâu dài, ổn định và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở giống như công dân Việt Nam;

Khi mua nhà, nghĩa vụ của người nước ngoài được quy định tại Điều 162, Luật Nhà ở 2014. Trình tự, thủ tục mua nhà tuân thủ theo điều 120, Luật Nhà ở 2014.

Kể từ ngày 1/5/2015, các quy định trên chính thức có hiệu lực. Đặc biệt, quy định mở rộng quyền mua nhà của người nước ngoài ở Việt Nam được kỳ vọng sẽ là cơ hội thúc đẩy nguồn ngoại hối chảy vào Việt Nam, cơ hội kinh doanh mới và đẩy mạnh sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.

Hỏi: Nhà tôi là nhà liền kề, khi Nhà nước thực hiện mở đường, tuyến đường này đi qua nhà bên cạnh nên họ được đền bù, giải tỏa, nhà tôi trở thành đầu hồi và còn lại thửa đất chéo nhà bên cạnh.
Hiện nay, tôi cho thuê nhà và người thuê nhà đã hợp pháp hóa thửa đất chéo đó không hỏi ý kiến của tôi liệu có đúng luật không?

Trân trọng cám ơn luật sư!

Trả lời:

Căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng, có một căn nhà thuộc sở hữu của người khác bên cạnh nhà bạn và một phần diện tích của căn nhà này đã bị Nhà nước thu hồi với mục đích mở đường đi qua. Tiếp đó, bạn cho một người

khác thuê căn nhà của bạn, đồng thời người thuê này hợp pháp hóa (nghĩa là đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà) đối với phần diện tích còn lại của căn nhà bên cạnh nhà bạn nhưng bạn không biết.

Có hai vấn đề cần làm rõ nếu cách hiểu của chúng tôi là đúng. Thứ nhất là phải xác định rõ căn cứ nào mà người thuê nhà của bạn lại được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với một phần căn nhà còn lại kế bên, cũng có thể họ đã mua lại một cách hợp pháp nhưng bạn không biết. Thứ hai, việc đăng ký sở hữu nhà ở theo quy định không cần phải xin ý kiến của chủ sở hữu căn nhà liền kề, trừ trường hợp có tranh chấp đối với ranh giới hoặc xây dựng mốc giới, tường ngăn, hàng rào thuộc sở hữu chung cho cả hai bên.

Hỏi: Tôi đã mua một mảnh đất có diện tích 100m2 (5x20m), nằm ở khu trung tâm hành chính huyện Mê Linh, TP. Hà Nội.
Sở Quy hoạch – Kiến trúc cho phép tôi xây dựng tối đa là 60% trên tổng diện tích, nghĩa là tôi được xây 60/100m2.

Như vậy, tôi xây nhà lùi về đằng sau hết mức (tức là từ mặt tiền lùi vào 8m) = 60m2, thừa 40m2 (8m chiều dài) khoảng đất này, giờ tôi muốn bắn mái tôn (cao khoảng 3m) với mục đích kinh doanh có được không? Khi tôi hỏi bên quản lý đô thị, họ bảo tôi chỉ được phép làm vườn hoặc xây dựng sân mà thôi trong khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) ghi là 100m2 và trả tiền 100m2.

Đối với quyền được sử dụng 40m2 đất còn lại kia, tôi rất muốn biết bởi nếu không được bắn mái để làm hàng quán kinh doanh thì việc mua đất mặt đường của tôi không còn ý nghĩa theo dự định ban đầu.

Hiện nay, tôi đang rất hoang mang về vấn đề này để xem nên xây dựng hay bán?

Tôi mong luật sư tư vấn giúp tôi.

Trân trọng cảm ơn!

Trả lời:

Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất, theo thông tin bạn cung cấp, Sở Quy hoạch – Kiến trúc chỉ cho phép bạn được xây dựng tối đa 60% trên tổng diện tích đất là không có cơ sở pháp lý vì không có luật nào quy định đối với việc chủ sử dụng đất chỉ được phép xây dựng một phần trên tổng diện tích đất ở đã được cấp sổ đỏ.

Thứ hai, đề nghị bạn cung cấp lại cho chúng tôi sổ đỏ của bạn, bởi vì trong thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi, diện tích đất bạn mua và được cấp sổ đỏ là loại đất gì (có phải diện tích đất ở là 100% không, hay chỉ có một phần là diện tích đất ở, còn lại là đất liền kề, đất vườn…).