Hỏi: Năm 2009 bố tôi mất và có để lại một thửa đất ở quận Đống Đa, Hà Nội. Thửa đất này đã được cấp sổ đỏ mang tên cả bố và mẹ tôi. Tôi thấy ở mục ghi chú có ghi: “đất nằm trong khu quy hoạch”.
Xin luật sư cho biết: Gia đình tôi có thể tiến hành thủ tục khai nhận di sản trong trường hợp này được không? (Hoàng Đại, phố Kim Mã, quận Ba Đình, Hà Nội).

Trả lời:

Điều 106 Luật Đất đai quy định: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… khi có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất”.

Theo đó, bạn có thể làm các thủ tục để khai nhận di sản thừa kế của bố bạn để lại khi có đủ 2 tiêu chí:

1. Nhà bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2. Đất đó thuộc diện quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.

Bạn có thể đến các phòng TN&MT nơi cư trú để được hướng dẫn chi tiết.

Hỏi: Gia đình tôi sử dụng thửa đất ở có diện tích 350m2 từ năm 1982, đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (mẫu cũ). Năm 1989 gia đình tôi khai hoang sử dụng 450m2 đất liền kề là đất chưa sử dụng, nâng diện tích sử dụng đất thực tế của gia đình là 800m2.
Việc sử dụng đất từ đó đến nay không có tranh chấp. Năm 2012, địa phương yêu cầu các hộ gia đình nộp bản photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) để làm lại. Vậy, gia đình tôi có thể đề nghị cấp Giấy chứng nhận QSDĐ mới với diện tích đất thực tế là 800m2 không?

Trả lời:

Trường hợp được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ

Theo quy định tại khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ

Tại khoản 4 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định: Hộ gia đình, cá nhân không được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất được sử dụng trước ngày 15/10/1993 trong trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây:

– Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai;

– Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý;

– Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc;

– Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;

– Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

Tại khoản 5 Điều 14 Nghị định này quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này nhưng phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận.

Cụ thể trường hợp bà Phan Thị Hoài Tâm: Gia đình bà sử dụng thửa đất ở có diện tích 350m2 từ năm 1982, đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận QSDĐ mẫu cũ. Năm 1989 gia đình bà khai hoang sử dụng 450 m2 đất liền kề là đất chưa sử dụng, nâng diện tích sử dụng đất thực tế của gia đình là 800m2. Việc sử dụng đất từ đó đến nay không có tranh chấp.

Căn cứ các quy định nêu trên: Nếu việc sử dụng 450 m2 đất liền kề này được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được duyệt hiện nay, thì gia đình bà được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ với diện tích sử dụng thực tế 800 m2. Khi được chứng nhận QSDĐ đối với diện tích đất liền kề 450 m2 đã sử dụng từ năm 1989, thì gia đình bà Tâm phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% theo giá đất do UBND tỉnh quy định đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở mới; bằng 100% theo giá đất ở do UBND cấp tỉnh quyết định phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường tại thời điểm cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với diện tích ngoài hạn mức giao đất ở (theo quy định tại khoản 4 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 bổ sung vào khoản 5 Điều 8 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ).

Nếu việc sử dụng 450 m2 đất liền kề này là một trong những trường hợp đất lấn chiếm quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP nêu trên và việc sử dụng đất đó hiện nay không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt, thì gia đình bà không được cấp giấy chứng nhận đối với diện tích đó.

Hỏi: Ba anh tôi được bố mẹ xây nhà ở riêng. Tôi là con út nên ở tại mảnh đất của gia đình. Khi còn sống, bố mẹ nhiều lần nói trước mặt cả gia đình se cho tôi khu đất này. Nay, bố mẹ đột ngột qua đời do tai nạn, 3 anh muốn chia thừa kế. Xin hỏi, các anh có thể làm thế được không?
Các mảnh đất và nhà trước đây bố mẹ tôi bỏ tiền ra xây dựng cho anh tôi có được coi là di sản thừa kế không? Trịnh Văn Tuấn

Trả lời

Việc bố mẹ bạn nói nhiều lần trước mặt cả gia đình sẽ cho bạn toàn bộ mảnh đất khi họ còn sống không được coi là căn cứ để xác lập quyền sở hữu cho bạn.

Theo Điều 467 Bộ luật dân sự, việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký quyền sở hữu. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Bên cạnh đó, Điều 129 Luật Đất đai cũng quy định, văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.

Ngoài ra, khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai còn quy định: hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất… có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Theo các quy định nói trên, nguyện vọng của bố mẹ bạn muốn tặng cho bạn mảnh đất nói trên chỉ được pháp luật công nhận khi nguyện vọng đó được lập thành văn bản (hợp đồng tặng cho hoặc văn bản tặng cho) có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có mảnh đất hoặc được công chứng và phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, việc bố mẹ bạn nói nhiều lần trước mặt cả gia đình là sẽ cho bạn toàn bộ mảnh đất nói trên khi còn sống không được coi là căn cứ để xác lập quyền sở hữu cho bạn. Do đó, mảnh đất đó được coi là di sản thừa kế của bố mẹ bạn để lại. Trong trường hợp này, nếu bố mẹ bạn có di chúc thì di sản sẽ được phân chia theo di chúc; nếu bố mẹ bạn không để lại di chúc thì di sản thừa kế sẽ được chia đều cho 4 anh em bạn.

Đối với các mảnh đất và nhà mà bố mẹ bạn bỏ tiền xây dựng cho các anh trai của bạn trước đây cần phải xem xét việc tặng cho giữa bố mẹ bạn và các anh trai bạn được thực hiện như thế nào? Việc tặng cho có thể thể hiện ở Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cấp cho những người anh của bạn.

Nếu nhà đất đã đứng tên các anh bạn, đó là tài sản riêng của các anh bạn, không thể đem phân chia cho các đồng thừa kế khác. Trong trường hợp nhà đất vẫn mang tên bố mẹ bạn, nhà đất đó là di sản thừa kế của bố mẹ bạn; những nhà đất này sẽ được gộp chung vào với mảnh đất bạn đang ở để chia cho các đồng thừa kế.