Hỏi: Hiện tại, tôi đang muốn lại mua một ngôi nhà nằm ở phường Linh Xuân, quận Thủ Đức từ người chủ cũ. Ngôi nhà gồm 1 trệt, 1 lầu, giá cả phải chăng, phù hợp với khả năng tài chính của gia đình nhưng nhà này chưa cỏ sổ đỏ.
Lúc tôi tới xem nhà và hỏi, chủ đầu tư nói, nếu tôi mua thì sẽ viết giấy tay và công chứng phường nếu muốn. Do vợ nóng lòng muốn mua ngay cho có nhà nên tôi cũng ưng thuận nhưng vẫn cảm thấy lo lắng. Mấy người bạn tôi cũng mua nhà gần khu vực này và đều là giấy viết tay.

Tôi muốn hỏi, những nguyên nhân nào khiến nhà bán dùng giấy viết tay mà không có sổ đỏ. Sau này làm sổ đỏ thế nào nếu mua nhà bằng giấy viết tay, có mất nhiều thời gian và khó khăn không? Tôi có thể gặp những rủi ro gì?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 450, Bộ luật dân sự năm 2005, hình thức hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Bên cạnh đó, tại Khoản 3, Điều 93, Luật nhà ở 2005 cũng đã quy định: “3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

c) Thuê mua nhà ở xã hội;

d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức”.

Ngoài ra, Điểm A, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp pháp luật có quy định khác.

Căn cứ vào quy định tại Điều 450, Bộ luật Dân sự năm 2005 và các văn bản pháp luật có liên quan về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng này phải được lập thành văn bản, có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền hoặc chứng nhận của công chứng. Không thoả mãn các điều kiện này, hợp đồng mua bán nhà sẽ bị coi là vô hiệu.

Pháp luật hiện hành không công nhận hình thức hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là giấy viết tay. Do đó, bạn sẽ không có sơ sở để tiến hành đăng ký đất đai và xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là không hợp pháp và ẩn chứa rất nhiều rủi ro. Người mua có khả năng mất trắng nếu có tranh chấp phát sinh và bị kiện. Mua bán trao tay sẽ không được Tòa án chấp nhận là giao dịch hợp pháp nên sẽ bị xem là giao dịch vô hiệu. Tại Điều 137 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu quy định, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận: bên bán trả lại tiền đã nhận, bên mua trả lại nhà. Bên nào có lỗi trong việc khiến hợp đồng bị vô hiệu sẽ phải thực hiện bồi thường thiệt hại cho bên kia. Trong bất cứ trường hợp nào, nếu trả lại nhà đất thì thiệt hại cũng thuộc về bên mua.

Hỏi: Tôi đã tặng cho con nuôi một mảnh đất cách đây 2 năm để làm quà khi cháu lập gia đình. Nhưng vì lý do cá nhân, bây giờ tôi lại muốn hủy bỏ quyết định này.
Cụ thể, tôi đã làm giấy tặng đất và công chứng rồi. Đặc biệt, trong giấy tặng đất, tôi có kèm theo điều kiện là đất đó phải xây nhà, không được bán. Tuy nhiên, con nuôi tôi đã bán mất một phần đất. Cũng vì lý do này nên tôi muốn lấy phần đất còn lại.

Xin hỏi luật sư, trong trường hợp này tôi có được lấy lại đất khi đã làm giấy tặng cho rồi hay không?

Trả lời

Tại Điều 467, Bộ luật dân sự 2005 đã quy định như sau:

“Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.

Căn cứ vào quy định trên, trường hợp chuyển nhượng bất động sản phải tiến hành bằng văn bản và đăng ký quyền sở hữu. Đối với trường hợp đã tặng cho hoàn tất, vấn đề chuyển quyền sở hữu đã xong thì tài sản đó đã thuộc về người khác, bạn không thể đòi lại.

Tuy nhiên, bộ luật này đã đưa ra quy định đối với việc tặng cho có điều kiện hay còn được gọi là giao dịch dân sự có điều kiện. Cụ thể, người được tặng cho phải thực hiện một nghĩa vụ nào đó, được coi là điều kiện để được tặng cho tài sản này. Trường hợp người này không thực hiện nghĩa vụ đó, với tư cách là người tặng cho tài sản, bạn có thể căn cứ vào quy định này để đòi lại tài sản.

Kể từ ngày ký, hợp đồng tặng cho sẽ có giá trị. Nhưng trong trường hợp tài sản là đất, nhà thì phải có phần đăng ký chuyển quyền sở hữu. Nếu thủ tục này chưa hoàn tất thì khi khởi kiện, bên tặng cho phải yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, tức là không cho bên kia thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.

Hỏi: Hiện nay, tôi đang dự định mua nhà nhưng gặp phải một chút vướng mắc, rất mong luật sư tư vấn giúp. Gia đình tôi muốn mua căn nhà cấp 4 cũ nát, mảnh đất có diện tích 4x11m. Ngôi nhà này đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở nhưng đã cũ, từ năm 2004.
Cụ thể, trong giấy chứng nhận có vẽ đường biên của nhà trên mảnh đất. Tuy nhiên, nó không phù hợp với hiện trạng căn nhà hiện tại (nhà nay đã được xây lại 1 lần nhưng chưa được cập nhật trong giấy chứng nhận).

Hơn nữa, chủ nhà đã bán 1m đất cho nhà bên cạnh vì lý do tài chính nên thửa đất hiện tại chỉ còn lại 3x11m. Giao dịch này là sang tay và không được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên.

Tôi muốn hỏi, nếu tôi mua căn nhà này thì khi ra công chứng có được cho phép không? Trường hợp tôi muốn đổi sổ hồng mới thì có được không? Nếu sau này tôi cần xây lại nhà ở thì phải xin giấy phép xây dựng nhưng chỉ trong phạm vi 3x11m phải không?

Sau này, có bất kỳ rắc rối nào phát sinh hay không? Trân trọng cảm ơn!

Trả lời:

Bắt đầu từ thời điểm 1/7/2004 khi Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực thì tất cả các giao dịch bằng miệng và hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay đều không được công nhận.

Theo quy định Điểm b, Khoản 1, Điều 127, Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung 2009), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được chứng nhận của công chứng Nhà nước; đối với trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình thì được lựa chọn hình thức chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước.

Tại Điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013 cũng quy định, hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất phải được chứng thực hoặc công chứng.

Như vậy có thể thấy, giao dịch được thực hiện giữa người hàng xóm và gia đình chủ đất không đúng hình thức nên sẽ không được pháp luật công nhận.

Vì thế, trước khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng đối với 3*11m đất nêu trên, các bên vẫn phải thực hiện thủ tục tách thửa theo đúng quy định của pháp luật dựa trên cơ sở toàn bộ thửa đất nếu trên căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đất. Nhưng việc tách thửa phải tuân thủ thủ quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được quyền tách thửa. Để hiểu rõ vấn đề này, bạn tìm hiểu thêm quy định về điều kiện tách thửa tại địa phương mình.